RET e reforma tributária: entenda como ficará a tributação das incorporações

O Regime Especial de Tributação (RET) é uma opção destinada às incorporadoras imobiliárias. O modelo é facultativo, porém irretratável, permanecendo válido enquanto houver direitos de crédito ou obrigações do incorporador perante os adquirentes dos imóveis que compõem a incorporação.

Pelas regras atuais, cada incorporação submetida ao RET fica sujeita ao recolhimento mensal equivalente a 4% da receita mensal recebida, valor que unifica os tributos IRPJ, CSLL, PIS/Pasep e Cofins.

Em casos de incorporações de imóveis residenciais de interesse social voltados a famílias enquadradas na Faixa Urbano 1 do Programa Minha Casa, Minha Vida, a alíquota é reduzida para 1%.

Quem pode optar pelo RET

Podem utilizar o regime os incorporadores, pessoas jurídicas, que comercializem frações ideais de terrenos vinculadas a unidades autônomas em edificações construídas ou em construção sob regime condominial.

A adesão exige que a empresa coordene todo o processo de incorporação, assumindo responsabilidade pela entrega das obras concluídas.

Requisitos obrigatórios

Para adesão ao RET, é necessário atender a uma série de exigências, entre elas:

• Adesão ao Domicílio Tributário Eletrônico (DTE);
• Afetação do terreno e das acessões vinculadas à incorporação;
• Inscrição de cada incorporação no CNPJ, vinculada ao evento “109 - Inscrição de Incorporação Imobiliária - Patrimônio de Afetação”;
• Regularidade fiscal perante a Receita Federal e quanto ao recolhimento ao FGTS;
• Regularidade no Cadastro Nacional de Empresas Punidas (CNEP) e ausência de inscrição no Cadin;
• Não possuir sanções ambientais ou registros de improbidade administrativa;
• Certidão negativa de condenações cíveis por ato de improbidade e inelegibilidade.

Como aderir ao regime

O pedido deve ser feito via sistema da Receita Federal, que disponibiliza canal eletrônico específico. O tempo médio para análise e geração do CNPJ da filial da incorporação é de até cinco dias corridos.

A prestação do serviço é gratuita e garante a habilitação imediata após a validação.

Obrigações e atendimento

As empresas devem manter a conformidade com obrigações fiscais, trabalhistas e ambientais. O atendimento ao contribuinte é regido pela Lei nº 13.460/2017, que prevê princípios como urbanidade, acessibilidade, cortesia, igualdade e eficiência.

Pessoas com deficiência, idosos, gestantes, lactantes, pessoas com crianças de colo, obesos, pessoas com mobilidade reduzida e doadores de sangue têm direito a atendimento prioritário, conforme a Lei nº 10.048/2000.

Fundamentos legais

O RET das incorporações imobiliárias está regulamentado pelas seguintes normas:

• Lei nº 10.931/2004
• Instrução Normativa RFB nº 2.179/2024
• Instrução Normativa RFB nº 2.022/2021
• Ato Declaratório Executivo COAEF nº 15/2016
• Portaria Suara nº 42/2023
• Decreto nº 8.539/2015
• Lei nº 14.129/2021

Além disso, a Lei Geral de Proteção de Dados (LGPD) disciplina o tratamento de dados pessoais relacionados à inscrição, manutenção e exclusão de benefícios fiscais.

RET e a reforma tributária

Com a implementação da Reforma Tributária do Consumo, incorporadoras têm questionado como será a adaptação do RET à nova realidade, especialmente diante da criação do IBS e da CBS. Até o momento, o regime especial segue vigente com suas próprias regras, mas será fundamental acompanhar novas regulamentações da Receita Federal para ajustes futuros.